おとり物件の見分け方ガイド｜5つのチェックポイント

おとり物件の見分け方ガイド

都市部では81.7%のユーザーがおとり物件に遭遇した経験があるという調査結果があります。この記事では、おとり物件を見分けるための5つのチェックポイントと、AIを使った診断方法を解説します。

おとり物件とは、実際には取引できない物件（既に契約済み・存在しない・条件が大幅に異なるなど）にもかかわらず、集客目的で広告に掲載されている物件のことです。

宅地建物取引業法第32条で禁止されている違法行為ですが、特に賃貸市場では根絶が難しく、消費者が自衛する必要があります。

おとり物件の主な目的は、魅力的な条件で問い合わせを獲得し、来店させた上で別の物件を紹介することです。「この物件はちょうど埋まってしまったのですが、似た物件がありますよ」というパターンが典型的です。

周辺の同条件物件と比べて20%以上安い場合は要注意です。国土交通省の不動産取引データと比較することで、相場からの乖離率を客観的に確認できます。

ただし、事故物件や訳あり物件の場合もあるため、安い＝おとりとは限りません。重要なのは「なぜ安いのか」の理由が説明されているかどうかです。

室内写真が1〜2枚しかない、または明らかに別の物件の写真を使っている場合は疑わしいです。実在する物件であれば、通常は複数の室内写真が掲載されます。

「〇〇区△△付近」のように、番地まで記載されていない物件は注意が必要です。実在する物件であれば、少なくとも町名・番地レベルの住所が公開されるのが一般的です。

好条件にもかかわらず何ヶ月も掲載されている物件は、実際には存在しない可能性があります。人気エリアの好条件物件は通常、数日〜数週間で決まります。

「ちょうど申し込みが入った」「内見は来店してから」など、物件の確認を避ける対応をされた場合は要注意。まず現地で物件の存在を確認することが重要です。

物件診断AIを使えば、チラシやスクリーンショットの写真1枚から、相場との乖離を自動で診断できます。

物件のチラシやポータルサイト（SUUMO、HOME'S、at homeなど）のスクリーンショットを撮影

物件診断AIに画像をアップロード

AI（Gemini Vision）が物件情報を自動読み取り、国土交通省の過去3年分の実取引データと照合

相場からの乖離率とZ-scoreで5段階のリスク判定が即座に表示

完全無料・登録不要で利用できます。気になる物件があれば、まず診断してみてください。

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おとり物件の疑いがある場合、以下の対応を取りましょう。

最も効果的な対策は、相場感を持つことです。エリアの相場を知っていれば、不自然に安い物件に気づけます。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」では、実際の取引価格を確認できます。物件診断AIはこのデータを使って自動比較するため、土地勘がないエリアでも相場との乖離をすぐに確認できます。

物件探しの際は、1つの不動産会社だけでなく複数社を比較し、相場から大きく外れた物件には慎重に対応しましょう。